服務宅》

雙橡園把虧錢物業變交屋利器
洗車、洗頭服務全搬進社區

第一類是服務宅，特色是不只提供住宅硬體，還透過飯店或物業管理的軟體服務來提升居住品質，最指標的業者是台中豪宅建商雙橡園。

根據實價登錄資料，自二○二二年起，到二○二五年，它在四千萬元以上的高價住宅市場中，以四年成交六百四十戶，成為該類住宅的全台銷售王，近期它在台中十四期的新案即將進場開賣，就算每坪最高單價上看九字頭，依然吸引眾多富豪家族等著買進自住。

建物業團隊、超越飯店服務
它打造豪宅「軟體更新」模式

它最特別之處是，不同於文華苑、西華富邦依靠飯店資源，它成立自有物業管理團隊，持續升級服務，讓建築物像智慧型手機般具備「軟體更新」，滿足住戶多元需求。

雖然沒有飯店資源，但它為了每項服務能到位，都在外成立專屬公司來練兵，例如餐飲服務，它就有頂級粵菜餐廳頂粵吉品，還請來名廚進駐社區廚房，做一天六餐服務。

實際走進雙橡園社區，飯店有的服務，它幾乎都有，但飯店沒有的服務，它也一樣提供，就像在一樓戶外的社區洗車場，就能看見洗車團隊成員，剛忙著幫住戶開車上來進行清潔，雙橡園總經理魏櫂良說，這是目前社區男主人最喜歡、使用率最高的服務之一。

他接著帶我們進入美容空間，透露女主人許願的洗頭服務，最快第三季就會上線。為了滿足住戶需求，該公司有十六種職別服務團隊，支援各類服務。

這家公司堪稱「為了一杯牛奶，養一頭牛」。每坪售價不到北部服務宅的一半，管理費更低至二分之一以下。服務量體不到十個社區，卻要承擔比飯店更龐雜的服務範疇，從商業模式來看，完全不合理。

魏櫂良坦言，物業與服務事業多數不賺錢，甚至虧損，全靠建設獲利支撐。但他認為，這是提升居住體驗、墊高建築價值的關鍵策略，因此絕不回頭，只會持續投入：「我們沒有business model（商業模式），只有service model（服務模式）。」

正因這種「不合理」的經營，反而把住戶寵上天，形成究極服務，讓建案能無視景氣冷暖，持續吸引買家。

空間宅》

華友聯把票房毒藥做到週週成交
市場瘋小宅，它逆勢放大坪數

第二類是空間宅，不同於過去為了吸引投資客進場，因為買家不住、不重視居住品質，只看價位，所以市場清一色推出低於三十坪的小坪數投資宅。空間宅的特點就在於為了屋主生活品質，刻意放寬坪數規畫到三十至四十坪，甚至更大。


像是高雄上市建商華友聯董事長陸炤廷，就是這類住宅代表，而且買氣不俗，「現在高雄滿多建案週成交都掛蛋，但我每週都有穩定成交，還不錯，而且客戶還覺得房子便宜。」他說。

中坪數房變市場新寵
市場買氣差，它半年仍售出三成

這看似簡單，卻不易。過去房價飆升，新屋單價普遍衝上四字頭，一般民眾雖偏好大坪數，但受限於一千萬元房貸上限，三十坪以上產品長期被視為票房毒藥，連投資客都不敢碰。

陸炤廷兩年前就發現，小坪數投資宅不僅不好住，且市場同質性高的問題嚴重，多殺多的情況下，不只利潤變薄，同時買氣也日益走弱。因此，他當時就大膽回歸居住體驗，瞄準換屋客群，改推三十至四十中坪數住宅。

這樣的產品，在該公司第一線的業務主管口中，一開始在央行限貸令衝擊下，確實相對辛苦，但轉機出現在台股與科技業，隨著台股指數從一萬點往五萬點衝，且科技業員工的分紅收入逐年提升下，因為收入增加而想換住大房子的買家開始出現，讓這類中坪數住宅從市場毒藥逐漸變成市場靈藥。

以今年新推、位於高雄道明中學對面的建案為例，每戶總價二千多至三千多萬元，即使在六都買氣創歷史次低的市況下，仍吸引科技新貴、醫師、律師等族群換屋，半年就售出三成。

讓利宅》

興連城鎖定消費者「品質敏感度」
降價只是門票，關鍵在售後

第三類是讓利宅，從房價下殺到送裝潢、送家電，都屬於這類建案。但有趣的是，全台降價最兇的寶佳集團，即使喊出一○％到一五％的破盤價，房子仍未必賣得動。

價格、品質、售後三箭齊發
省下廣宣費，拿去做維修服務

這是怎麼回事？同樣以讓利宅出名的高雄建商興連城總經理周惠賓，一語道破答案：「現在消費者不只價格敏感度高，而且因為自住需求，所以品質敏感度也高。」

換言之，寶佳的困境在於品牌印象受損。網路盛傳「價格有保證，品質沒保障」，讓自住客擔心漏水等問題難以處理。結果就是，即使再便宜，買家也會卻步。


因此，以周惠賓位於高雄中都濕地公園的新推案為例，雖然上市櫃建商在對街的建案開出每坪五十多萬元的售價，但他房子的底價則定在五十萬元，而且前三成的早鳥客群，還會有四字頭的加碼優惠價，對此，他坦言指出，在建材、工班樣樣都漲的情況下，還有辦法在價格上做出讓利，主要就是早期購地成本低，因此還有拿出地價漲幅利潤與消費者共享的結果。

但只有價格還不足以成事，要讓顧客埋單，他不只施工採用戴雲發結構技師的耐震工法、建材採用YKK AP等一線品牌外，樣樣成本高人一等。但這還不夠，他甚至是省下廣宣費，用來做超過保固期的售後維修服務，層層保障堆疊，才讓自住顧客敢安心買房。

結果，他成為高雄少數銷售不受景氣影響的建商。該案半年目標銷售六成，他說：「服務客戶才是開始，滿意度從交屋後才真正開始，顧客口碑比廣告更有用。」

透明宅》

麗欣建設熱賣最高價台積宅
直接帶看，讓工地成「最強銷售員」

第四類是透明宅，簡單說，就是不比價，連不可逆的施工都公開給消費者看，靠眼見為憑，證明自己的房價物有所值。

就像是成軍僅兩年多的台積宅新兵、麗欣建設創辦人王美麗。


這位教師出身的地產商，兩年前回到故鄉台南善化看見台積宅商機，因此投入積蓄成為當地建商，但這卻是一個連北部大型代銷都因央行打房衝擊，舉白旗投降退場的紅海市場，所有業者都在降價求變現脫身的艱困市場。

透明策略吸引科技族埋單
把不可逆工程攤開，贏得信任

但她是一位誤入地產叢林的小白兔，卻妄想靠引進台中七期頂級工法建築，到這個鄉間戰區賣四字頭最貴宅，照理，這必死無疑，但出人意料的是，她的當地最貴宅竟已成交逾三成，到底怎麼辦到？

走進接待中心，櫃檯上擺著張忠謀自傳。王美麗省話寡言，團隊乾脆一句「要不要看工地」，便讓採訪團隊戴上安全帽直奔現場。

這一看不得了，整個工地意外乾淨、完全沒有漫天粉塵，而且所有建材擺放整齊，更重要的是降版管道間、不灌漿的乾式隔間牆隔音棉厚度，各種工法細節一目瞭然，最後還拉我們看後陽台的天井，只為了說明，不做天井外推到底，能賣更多坪數，但做了，不只採光好、通風也好，用自然風與光線證明設計用心。

這種罕見的透明工地戰術，成了她的奇招。因為敢誠實面對客戶，她迅速收穫一群當地粉絲，特別是台積電員工。王美麗說：「消費者看得見、看得懂，就知道房子好壞。」

從上述熱賣案能看見的是，沒有不景氣，只有不努力，只要更懂消費者，就有機會成為逆風贏家。