房地合一稅是什麼？新舊制有什麼差異？如何合法節稅？

什麼是房地合一稅新制？跟105年以前不動產稅舊制差別在哪裡？我的房地要出售的話，怎樣知道要用新制或舊制申報？

房地合一稅是什麼？

所謂的房地合一課徵所得稅制度，指房屋及土地出售時，應計算房屋及土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。

舊制不動產交易稅制之下，土地乃按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅。

新制稅法的適用則是民國105年（2016年）1月1日之後持有房地，個人及營利事業交易民國105年1月1日以後取得之房屋、土地，應依所得稅法有關房地合一稅之規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅。

1.自民國105年（西元2016年）起始適用房地合一課徵所得稅（新制）

也就是說，申報時適用舊制或新制不動產稅制，主要是根據房地的「取得日」（所取得之房地完成所有權移轉登記日，俗稱過戶）來判斷，105年1月1日為分水嶺。

常見申報錯誤情形是交易日及取得日應填所有權移轉登記日期，卻誤填為訂定契約日，及申報期限也應自移轉登記日之次日（含當日）起算30日。

2.有關繼承取得的房地，怎樣判斷適用舊制或新制？

須視以下情形決定：

個人在105年1月1日以後出售房屋、土地，如屬於104年12月31日前繼承取得，仍適用舊制。

如屬於105年1月1日以後繼承取得，該房屋土地是被繼承人在105年1月1日以後取得，應是用新制房地合一稅。反之，被繼承人在104年12月31日前取得，原則適用舊制規定，但是符合新制規定的自住房地，可以選擇用新制規定申報納稅。

尤其是納稅人可善用自住優惠條件，享有400萬元免稅額及10%稅率。因為財政部已於112年11月2日放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房地，依房地合一所得稅制計算持有期間（自住優惠適用要件的6年期間）時，得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算！

房地合一稅如何合法節稅？可扣除費用有哪些？

新制房地合一稅下，不動產節稅方法：

1. 贈與。
2. 申請自用與退稅規劃。
3. 正確申報取得成本及費用。

出售105年1月1日後取得的房屋、土地，申報房地合一稅、計算較易所得時，如為出價取得，應以「交易時的成交價額」減除「原始取得成本」，與「因取得、改良及移轉而支付費用」後餘額所得：

1. 取得及改良的必要費用，包括取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用，例如契約印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
2. 房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款利息。
3. 取得房屋後支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，也都能列報。

民眾申報時應檢附「個人房屋土地交易成本費用明細」及相關證明文件。

常見成本申報、費用減除錯誤及虛報裝修費

常見賣房虛報裝修費，交屋時照片和裝修照片不同，拿不實單據虛列裝修費，遭國稅局剔除連補帶罰，甚至被追究責任。也常見申報購入房屋的裝潢修繕費用，無法提出發票、收據、施作細項等資料。

目前國稅局針對裝修費認列，應備文件須檢附合約書或估價單及發票，而且發票還應載明買受人及工程施作地址、發票時間盡量與施作日期一致。支付費用款項要有資金流程證明，例如支票、匯款單、領現的存摺影本可勾稽。目前比較沒有爭議認定列入項目，包含洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作、木工等。

房地合一稅新制、舊制不動產稅制比較

＊本文摘自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤