「你寫過那麼多文章，現在有個機會要不要來試試？」 我沒有考慮太久，決定接受挑戰，從媒體轉為擔任外灘五號樓總經理，跨入物業開發和租賃這個陌生領域。那是在二○一二年八月。 五年半下來的成績是：續租一家、新招進十三家租戶，退租僅三家，相比外灘的同業們，五號的穩定度更好；二○一七年九月公布的上海米其林餐廳評鑑，外灘五號有兩家得星、另有兩家得到推薦，總計四家進榜，也優於同業。 並非我們的能力和經驗更好，而是選擇。剛接手時，原先的招商目標是零售和餐飲並重。奢侈品牌自二○○四年後快速進入中國市場，首選多在上海開旗艦店，尤其是外灘。Giorgio Armani的第一家店開在外灘三號、Dolce & Gabbana的第一家店在外灘六號，Tiffany和Zegna則開在十八號。 等到南京路、淮海路和新天地等商場成熟後，購買行為多往那裡移動，品牌也跟著過去。而那些空出來的位置，很快被一家家餐飲業者補上。我曾花半年到巴黎和米蘭去拜訪奢侈品牌總部高管，得到的答案都很保守，我們決定放棄零售專攻餐飲。 再來的問題是，餐飲的目標客戶是誰？即使今天在上海街頭隨機調查，問去外灘吃飯的是哪些人，得到的答案還是老外居多。外灘自一九九九年第一家餐廳M on the Bund開業以來，客人多是外籍，因此業態以西餐為主。 但我們在二○一二年看到的已不是這樣。老外人數沒有減少，還在增加，結構卻在改變，年齡越來越輕；中國本地的客人數增加非常快，在二○一二年已經過半，而且占比還在上升。他們多是海歸、富二代、企業中高階主管或自行創業的小老闆，敢於花錢享受美好生活，到外灘吃飯是必經的一站。他們撐起外灘晚餐人均人民幣六百到八百的價格，還一位難求。 到外灘一帶的酒吧，像三號頂樓的Pop、五號頂樓的M Glam和十八號頂樓的Bar Rouge，更能感受這種差距。許多老外是一群人過來，各自點了一瓶啤酒待一整晚，而本地客人、特別是帶了女朋友過來的，兩人坐下點了六瓶香檳，就因為不想輸給隔壁桌那一對。 從這些變化我們得到消費者洞察，並把目標鎖定本地客人，將招商重點放在亞洲菜系上：西餐是基本款，但還要有中餐、日料和東南亞風味，這是本地客人所熟悉，也因此會常回來。從目前結果看是對的，印證選擇比努力更重要，特別是在快速變化的市場裡。